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FutureInsight.info

AI、ビッグデータ、ライフサイエンス、テクノロジービッグプレイヤーの動向、これからの働き方などの「未来」に注目して考察するブログです。

オリンピック開催も決まったし最近のマンション購入事情を軽くまとめてみる

オリンピックの開催も決まって、いよいよ消費税増税も確定しそうな矢先ですが、周りでマンション購入検討している人が多く、たまにマンション購入ネタを書いていることから質問されることも多いので、簡単に最近のマンション購入事情をまとめてみたいと思います。

とりあえず現状はどんな感じなのか

不動産サイトを眺めるのが趣味で、特に港区や湾岸系のマンション物件をチェックしているのですが、最近はなかなか売買が活発です。消費税の増税前だからノリで購入してしまおうという人も多いかもしれませんが、以下の田端さんのエントリーのように現状の低い金利で35年ローンを組んでしまいたいという思惑の人が結構多いのかな、と思っています。

(1) 私の場合、いつも物件をほぼピンポイントに絞っての家探しなので、賃貸だけでなく中古分譲も視野に入れたほうが、選択肢が広がるから。今回、ちょうど対象物件内から手頃な間取り、方角のものが出た。
(2) アベノミクスの効果が出たら出たでデフレからインフレへ。出ないと出ないで、国家債務の問題が噴出して、いずれは、輪転機グルグルでの返済作戦になり、どっちに転んでもインフレになりそう。 ゆえに低利の長期固定金利ならば、お金を借りれるだけ借りておいたほうが、トクに思えたため。
(3)去年末からのアベノミクス相場のおこぼれで、頭金を捻出しても、それなりに手元に投資資金が確保できて、自分の個人B/Sの中で不動産に過重にウェイトにはならずに済みそうになったため。

現状、フラット35を利用すれば固定金利2%前後(9月時点で1.94%)で35年ローンを確定させることができるので、これはまぁ、田端さんも書いている通り、日本の今後のことを考えるとそこそこ割の良い賭けです。もちろんこの手の投資に絶対はないですが、アベノミクス相場のおこぼれでまとまった額の頭金が準備できた人が、このタイミングでフラット35年で買うのはありと考えて良いのではないかと思います。逆に、このタイミングで変動金利で35年組むのは今後の経済動向が読めない以上、リスクが高いのでやめたほうが良いかと。そういう意味では、フラット35なので頭金が1割(これも2014年から頭金不要になりますが)準備できる人、さらにその頭金払っても手元にかなりの預貯金が残るような人は、良い物件さえあれば、このタイミングで購入するのは充分に検討する価値ありだと思っています。ただ、その肝心の良い物件がなかなか出ない、出てもすぐに売れてしまうのが問題なのですが。なので、今買うなら良い物件に巡りあう運が重要な要素かな、と。
あと、おもしろいなーと思ったのがこの意見。ここから供給が増えて需給がだぶつきそうな有明、豊洲、晴海あたりを狙うチャレンジャーは一読の価値あるエントリーです。

リーマンショック・震災ショックを経て一番弱気になった時期に値段を付けたマンション・部屋がまだあるとすれば、ここに当然歪みは発生しています。

賃貸が優れているというスタンスは継続で良いのでは

とはいえ、以前ブログに書いたように、賃貸が優れているというスタンスは継続で良いかな、と思います。

というのも、今マンション買ってもよい人って、ある程度お金を持っている人が分散投資的に不動産に割り当ててOKという人だからです。なんとなくムードとして「今が買うチャンス」というのを見かけますが、それはお金がある人にとっての話でお金がない場合は無理して買う必要はありません。
お金がない状態で不動産を買ってしまうと、どうしても投資の比率が不動産に偏りすぎてしまいますし、また、割安な物件を買わざるを得ないので、結果として「マンションは10年で買い替えなさい」に記載されている負けパターンに陥る可能性も高いです。そんなわけで、賃貸で良いと思っている人は、地震・津波リスクが常に存在する日本では、引き続き賃貸継続が吉だと思います。

マンション購入前にこの本だけは読もうね

以前ブログでも紹介しましたが、マンション購入前にこの本は読みましょう。Kindle版もあります。

書かれていることはなかなか極端ですが、基礎知識として読んでいるのと、読んでいないのでは考え方にかなりの差がうまれます。たとえば中古マンションの価格の低減率とかある程度基礎知識を得れば、マンションは20年で無価値になる、とかトンデモ台詞を言うようなことはなくなりますし、マンション購入が自分にとってどういう意味を持つ投資なのかを把握することができます。

日本で個人がこれほどレバレッジを効かせることができる買い物って少ないので、そういう意味ではギャンブル的要素強いなーと思います。