この手の賃貸が得だ、損だ話は定期的によく出てくるんですが、たぶん新築マンションを35年ローンで買って得するっていうのは難しいと思います。というか無理。これは計算してみたらすぐわかります。ただ、都心の中古マンションを10年ローンで買える範囲でできるだけ若いうちに買うっていうのが、現状かなり投資効率が良いんじゃないかと考えています。10年ローンの話はid:Chikirinさんも何度か述べてますね。
10年ローンですが、今ソニー銀行のローンを組むと優遇をうまく使って利率はおよそ2.0%くらいです。これが変動金利だと現在の利率だと優遇をうまく使うと1%を切るのですが、この金利がこのまま続くと仮定するほどおめでたくはないので、ここはソニー銀行の2%を採用しましょう。
最近は中古15年くらいの物件なら山手線内の都心でも贅沢しなければ2LDKが2500万円くらいで買えますね。20年以上前だと肝心の住宅ローン減税が利用できないので、古くても20年前よりは新しくした方が良いでしょう。これでローンの合計の1%を控除することが可能になります。
買う人の収入をどのように仮定するかなのですが、年収500万円オーバーくらいの人が実際にマンションの購入を検討するのではないかと思います。そんなわけで、ローンで2000万円を借りてマンションを購入したとします。自己資金なしでマンションを買う人も最近はいますが、その場合はちょっとキツイですね。
で、実際に2000万円借りると利息が2%の10年ローンなので返済額は2200万円、毎月18万4千円の返済ですね。年収が600万円あれば、所得税はおよそ20万円くらいだと思うのでこれがまるまる控除され年度末に戻ってきます。この住宅ローン減税で固定資産税を相殺できるはず。管理費、修繕積み立て金は物件次第なのですが、これが結構きつくて15年前の物件だと月2万円くらいします。というわけで、ちょうど月20万円強の支払いが発生します。
そんなわけで月に20万円以上のお金の自由がある人、夫婦なら、若いうちに中古マンションを買ってしまって、自分の住処を確保するっていうのもありなのではないかと思うのですが、どんなもんでしょうね。逆にいうとこれくらいの余裕がないとマンション買うのは危険っていう話でもあります。
[追記]
この手の話は実家最強説、もっといい投資案件がある説、日本沈没賃貸最強説っていう人がこの後いろいろ登場して、ケースバイケースですよねって話がファイナルアンサーになるわけですが、思考実験としては面白いんじゃないかと思います。